22년 4월 지금, 부동산 시장 - 이거 2개는 이해하고 넘어가야 할 것!

부동산 시장을 이해하려면 어려워도 시장의 흐름을 계속해서 모니터링하는 것이 중요합니다. 

 

나와 관련이 없는 지역이나 제도라도 꾸준히 추적해가다보면 전체적인 시장 공부가 되고, 언젠가는 내 투자 아이디어로 연결될 수도 있습니다. 

 

출처 : 돈키레터

 

이번 주에도 돈키스트들이 꼭 귀 기울여야 할 2가지 주요 부동산 뉴스에 대한 소식을 전하고자 합니다. 

하나는 공급 부족, 그리고 다른 하나는 세금 완화 소식입니다. 공급 부족은 가격 상승의 원인이, 세금 완화는 가격 안정의 원인이 될 수 있습니다. 부린이들에게는 현 시장 상황이 꽤나 혼란스러울 수도 있습니다. 각각의 상황을 해석할 수 있는 안목을 높일 연습이 필요한 시기입니다.

▶공급 부족해지는 소리 : 7,000채 분양 연기

4,786가구가 일반분양 예정이었던 역대급 재건축 서울 강동구 '둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온)' 공사가 중단된 지 어느덧 10일이 넘었습니다. 조합 집행부와 시공단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 과거부터 갈등을 빚어온 '공사비'가 문제로 서로 손익을 포기하지 않기 위해 물러날 수 없다는 강경한 입장을 취하며 4,786가구가 분양 무한 대기 상태로 빠졌습니다. 

일반분양 일정이 연기되는 곳은 비단 둔촌주공만의 일이 아닙니다. 동대문구 이문1·3구역 등 서울 주요 정비 사업 단지들 역시 일반분양 일정을 잡지 못하고 있습니다. 모두 합치면 7,000여 가구에 달하는데, 지난해 서울 전체 공급량 8,567가구의 무려 82%에 달하는 수준입니다. 대표적인 이유가 분양가 산정 문제입니다. 분양가상한제 도입 이후 분양가 산정에 어려움을 겪으면서 분양 일정을 확정 짓지 못하는 단지가 늘고 있습니다. 

서울 서초구 신반포15차 재건축 사업인 래미안원펜타스는 애초 올해 5월로 예정된 분양 일정을 내년으로 미뤘습니다. 새 정부의 분양가 규제 완화 여부에 따라 일반분양 일정을 확정할 계획입니다. 이문1구역 재개발 사업도 분양가 산정 탓에 일반분양 일정을 확정 짓지 못하고 있습니다. 

시공사 교체 이슈로 분양이 연기되는 경우도 있습니다. 이문3구역입니다. HDC현대산업개발·GS건설 컨소시엄이 시공사를 맡았는데, 지난 1월 광주 화정아이파크 붕괴 사고 이후 시공사 교체 목소리가 나오고 있습니다. 지난해 어썸인에서도 직접 발품을 팔아 취재했었는데, 이문 재개발은 대기 수요가 많은 단지이기도 합니다. 재건축 곳곳에서 폭발한 갈등으로 분양 일정이 무한 연기되며, “이러니 서울 집값이 오르지”라는 시민들의 원성이 자자합니다.

▶1. 재건축 '1+1' 조합원 세금 부담 DOWN

이번에는 세금 완화와 관련된 소식을 살펴보겠습니다. 먼저 아파트 재건축을 통해 ‘1+1 분양’을 받은 조합원의 세 부담을 덜어주는 법안이 추진되고 있습니다. 서울 강남갑 태영호 국민의힘 의원은 1+1 분양자가 소유권 이전 후 3년 이내에 매도할 수 없도록 한 조항을 삭제하는 ‘도시정비법 개정안’을 이달 국회 법제실 검토를 거쳐 발의할 예정입니다.

1+1 분양은 재개발·재건축 조합원에게 기존 주택 권리가액 내에서 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택을 한 채 더 분양받을 수 있도록 하는 제도입니다. 주로 은퇴자들이 한 채는 본인이 살고, 다른 한 채는 월세를 받기 위해 택합니다. 현 정부가 종합부동산세 최고세율 6%로 인상, 임대 사업자 제도 폐지, 3년 전매 금지 등 3중 규제를 하면서 분양자들의 세 부담이 커져 심지어 소형 주택을 포기하는 일이 빈번하게 발생했습니다.

1+1 분양자에게 세 부담을 무리하게 할 경우 각 정비 사업장들이 59㎡ 이하 소형 주택형을 크게 줄일 수 있어 공급이 감소할 수 있습니다. 따라서 이는 부동산 공급과 더 나아가 장기적으로 부동산 가격을 안정화하기 위한 법안 발의라고 볼 수 있습니다.

▶2. 양도세 중과 폐지 · 임대 사업자 세제 혜택 부활

윤석열 대통령 당선인은 다주택자 양도세 중과 폐지를 중장기적으로 검토하겠다고 공약했습니다. 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자로 지명된 추경호 국민의힘 의원이 지난 2월 이와 관련된 부동산 세제 관련 법안을 발의했습니다. 

발의안은 조정 대상 지역 양도세 중과를 현 정부 이전 수준으로 돌릴 계획을 담고 있습니다. 중과세율을 폐지하고 3주택 이상 소유자에만 10%포인트 중과세율을 가산하는 방향으로 가닥을 잡고 있습니다. 

추 후보자의 개정안에는 윤 당선인의 또 다른 공약 중 하나인 임대 사업자 활성화 방안도 담고 있습니다. 주택임대 사업자의 종부세·양도세 감면 혜택을 되살리는 것으로, 현재 폐지된 4년· 8년 임대주택제도를 다시 만들려고 하고 있습니다. 

이러한 세금 완화와 임대사업자 활성화 방안은 모두 시장 공급을 안정화하기 위한 공약들입니다. 그러나 그간 정부 말만 믿고 임대 사업자를 포기한 사람들은 꽤나 억울해질 수 있겠습니다.